导读：京东产发利润总额最主要的来源为

【文/观察者网 邹煦晨 编辑/张广凯】

近日，京东集团旗下京东智能产发股份有限公司（下称“京东产发”）公布港股申报稿，包括业务构成、营收概况及未来规划等。

资料显示，京东产发是京东集团旗下提供基础设施建设、资产管理和综合服务的子集团，通过投资开发、资产管理和多元化增值服务，为全行业提供现代化标准仓库、一体化智能产业园、数据中心、光伏新能源等基础设施建设与运营的综合解决方案。

不过，京东产发利润总额最主要的来源为“其他收入及收益净额”，具体来说主要是旗下物业公允价值的增加，其金额竟然远超主营业务收入。

利润总额大头居然是它

京东产发的业务始于2007年，彼时京东集团首次开启自建物流体系的战略。京东产发利用京东零售及京东物流进行扩张，之后于2018年开始独立运营。

2020年，京东产发在越南购买土地，实现了第一次海外扩张。

2021年，京东产发完成A轮优先股融资，融资总额为7亿美元。同年，京东产发通过收购印尼第三大物流基础设施资产组合，完成了首次物流组合收购。

2022年，京东产发完成B轮优先股融资，融资总额为8亿美元。同年，京东产发完成对前港股上市公司中国物流资产的收购及私有化。

截至2022年12月31日，京东产发积累了庞大的基础设施资产组合，资产管理规模总额937亿元，总建筑面积为23.3百万平方米，按建筑面积计，在亚洲同行中排名第三，在中国排名第二，但是跟第一名的差距都非常大。

根据仲量联行报告，京东产发亦于同业中实现最快增长，自2018年初至2022年底，总建筑面积扩大的年平均复合增长率超过40%。

2020年至2022年，京东产发科目名为“收入”的金额分别为5.82亿元、7.99亿元、23.18亿元。该业务包括，提供基础设施解决方案、基金管理服务、开发服务等。比如，提供基础设施解决方案涉及租金收入、基础设施管理费、出售光伏能源等。

值得一提的是，如果直接跳过其他科目，直接看利润表的后面几项会发现一个罕见现象。即2020年至2022年，京东产发利润总额分别为36.62亿元、24.56亿元、37.99亿元，均高于京东产发同期的“收入”科目。另外，京东产发2020年至2022年“收入”科目带来的毛利分别为2.29亿元、5.14亿元、16.37亿元，均不到京东产发利润总额的一半。并且，毛利扣除一些开支后，才归入相应的利润总额。

业绩摘要，数据来源：申报稿

导致这一现象的主要原因是，京东产发2020年至2022年其他收入及收益净额很高，分别为35.19亿元、31.63亿元、41.37亿元，比京东产发当期的利润总额都要高。

细分来看，其他收入及收益净额最主要是投资物业的公允价值变动，2020年至2022年相关金额分别为23.46亿元、29.54亿元、36.1亿元。申报稿显示，京东产发无论是已竣工或在建的投资物业，按独立估值确定的公允价值入账，其中公允价值变动所产生的损益即为这块。

将京东产发投资物业的公允价值变动再细分，其中已建成投资物业公允价值变动的金额不大，但在建投资物业公允价值变动的金额较大，分别为22.95亿元、24.26亿元、36.9亿元。申报稿附录显示，京东产发在建投资物业较多，比如广州花都物流二期为2020年开工，预期于2023年1月竣工，其已产生建筑成本3.91亿元，于估值日期现况下的投资价值为10.67亿元。