观点网 今年1月，曾有消息称京东正考虑将旗下物流地产及工业电子商务子公司独立上市，尽管当时京东并未对此作出回应，但3月末，一则拟议分拆上市的公告将该消息坐实。

3月30日，京东集团发布公告，称拟议分拆京东产发于香港联合交易所主板独立上市，亦同步拟通过以京东工业股份于香港联交所主板独立上市的方式分拆京东工业。

于同日，京东产发正式向香港联交所递交A1申请文件，首次披露其业务构成、营收概况及未来规划。

自强制性收购中国物流资产（CNLP）以来，京东产发较之以往更加频繁地出现在公众视野。而此次分拆上市，则是在由京东产发担任资产管理人的嘉实京东仓储REIT于上交所上市后，紧随其后的又一重要动作。

2020年4月，证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》以来，市场对相关REITs关注有增无减。今年以来，随着社会经济活力陆续恢复，对供应链基础设施的需求也在增加。就在近期，首批四单基础设施公募REITs扩募项目获证监会变更注册批复。

其中，获批注册拟在上交所上市的两单扩募项目是华安张江光大园REIT和中金普洛斯仓储物流REIT，获批注册拟在深交所上市的两单REITs扩募为博时蛇口产园REIT和红土创新盐田港REIT，基础设施类资产的增长窗口进一步落地显现。

而在政策、制度配套逐渐完善之下，手握优质基础设施资产的京东产发在此当口选择赴港上市，迈入资本市场，无疑是评估企业发展及产业进程等多方因素后作出的决定。

既由此实现自身的进一步独立发展，及全国和国际布局，也让企业发展更加可持续。但对于市场和投资者而言，更重要的或许是能够更独立评价评估京东产发的价值潜力与表现。

供应链一体化下的成长基因

细数从物流地产起家的各家企业，虽都看好这一赛道，但实则背后的基因决定了其发展路径和探索方式的不尽相同，逐步扩张泛化到各自擅长的领域中。

新经济、新基建趋势下，现代化基础设施方面玩家持续增加，客户需求更加细分，商业运营模式也在持续更新迭代。

早期进入国内市场的一批外资企业，普洛斯、安博、嘉民等占据市场较大份额，本土头部物流地产商则加速布局，而主流房企近年亦加仓物流地产。

此前，万纬、普洛斯等的主要业务是基础空间租赁，即拿地开发、建仓（或档口），然后把标品转租或交易给客户。除了基础的园区运营管理工作，不额外提供增值服务。

但在商业迭代过程中，物流地产商或注重于对自身供应链的打造，或专注于增值业务的拓展，又或者强调在单一细分领域做深做强。从仓储物流发展历程来看，伴随电商发展突飞猛进，仓储物流赛道关注度持续升温。

例如，自2017年开始切入冷链赛道，继而2018年收购太古冷链物流资产包的万纬物流，目前冷链仓储规模已位居全国第一。但受拿地政策要求拔高、市场标的缺乏等因素影响，万纬物流扩张速度变缓，轻资产模式成为新的走向之一。

2020年，ESR已是亚洲区域最大的物流地产平台之一，而随着52亿美元收购ARA这一事项完成，扩大后的ESR集团，在规模、能力、产品组合和资源方面皆大幅提升，成为由新经济驱动的亚太区最大不动产管理公司。ESR在物流地产商的身份之后，也成为“由新经济驱动的亚太区最大不动产管理公司”。

在这当中，京东产发的道路略有不同。京东产发从京东中来，基因中自带对商流、物流更为深刻的理解和洞察，其“成长环境”可以提供更充沛的“产业生态资源养料”。

据京东集团发布的拟分拆上市公告，京东产发是中国和亚洲领先、增长最快的现代化基础设施开发及管理平台，主要包括物流园区、产业园区及其他。其提供定制化、全面且智能的基础设施解决方案，并将其客户群拓展至第三方物流、电子商务、制造、零售等新经济产业。