界面新闻记者 | 牛钰

界面新闻编辑 |

京东对房地产开发业务的兴趣越来越大。

在“保障性租赁住房”最热的当下，京东今年初在北京花31亿拿地后参与其中，要在亦庄总部旁建4000套员工公寓，宣称租金仅为市场价的一半。

根据2022年的《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》，对于企事业单位的自有土地，土地使用权人可自建或与其他有实力、信誉好的主体合作建设运营保障性租赁住房。

京东显然要自己单干。据了解，今年初京东拿下项目地块的主体为北京越新房地产开发有限公司（以下简称“北京越新”），于2022年底才成立，不久就获得了房地产开发企业二级资质，可以承担该保租房项目的建造。

界面新闻根据该公司在天眼查搜索发现，在庞大复杂的京东企业族谱中，并不只有一家房地产开发公司，单与北京越新为同一法人代表的，还有一家上海京卓启迪商业管理有限公司，与之关联的还有北京联茂方泰房地产开发有限公司。

联茂方泰曾拿过京东北京亦庄总部二期项目地块，并主导开发，而上海京卓启迪为今年卓越集团与京东合作成立，双方在上海、南京落地了两大商业综合体，购物中心部分由该公司负责商业运营管理。

由此可见，在房地产项目开发、运营方面已经拥有经验的京东，今后或将自主开发运营这个总投资超60亿的保租房项目。

从近两年在京沪接连拿下住宅用地，规划商业综合体以及同样融合商业的保租房项目“京东青年城”，让外界不免去想象：京东是不是要抢传统地产开发商的活了？

地产版图有多大？

界面新闻梳理发现，京东的房地产业务版图并不止于此，这家电商大佬，这几年还伸向了产业园、商业地产、住宅地产等多个领域。

在京东年报中，界面新闻注意到，经营性现金流一栏的零售、物流和达达三个主要分部之外，京东还列出一个新业务板块，包含开发物业的销售收益，即京东开发的物流及其它地产项目在各种股权结构下出售所获得的收益。

从数据来看，2019年是近几年的巅峰，一度达到38.84亿元。不过今年一季度只实现了超4亿的销售收益。

另外，京东年报中经营活动提供的现金流净额一栏，显示了一个重要板块支出，即“开发房地产的资本支出”。数据显示，2022年这项支出为60.97亿元，最高的是2018年的88.57亿元，近6年合计支出超过260亿元。

在最直接的买地方面，2020年—2022年，京东购买土地使用权的支出分别为15.18亿，78.25亿、52.36亿，三年合计超过145亿元。

今年3月底，京东将旗下的“京东产发”分拆，已向港交所递交招股书，该平台主要负责开发管理京东的物业设施和其它不动产。

据京东产发的招股书显示，截止2022年底，其开发中物业及土地储备的总建筑面积约为770万平方米，总物业估值为人民币195亿元。

而其管理的现代化基础设施资产总规模合计人民币937亿元，总建筑面积2300万平方米，2018年初至2022年底是其高速扩张阶段，总建面的年复合增长率超过40%。

从京东产发称“公司每年土地收购的建筑面积平均约为280万平方米”来计算，近三年其收购的土地建面就超过840万平方米。

据仲量联行报告，2020年至2022年期间，在中国新经济领域所有现代化基础设施提供商中，京东产发在中国获得了总土地面积最大的物流园区批准用地。

虽然京东产发方面官方提出第一次拿到物流基础用地是2012年，但京东在产业地产方面拿地的时间更早。