界面新闻记者 | 于浩

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近日，京东集团旗下京东产发和京东工业正式向香港联交所递交A1申请文件，首次披露其业务构成及经营数据。

截止目前，京东集团分别持有京东产发及京东工业已发行股本的74.96%、77.95%。京东集团公告中提及，拟议分拆完成后，本公司将继续间接持有京东工业50%以上的股权，因此，京东产发、京东工业将仍为京东集团子公司。

京东产发：东南亚将是首要海外市场

公开资料显示，京东产发通过投资开发、资产管理和多元化增值服务，为全行业提供现代化标准仓库、一体化智能产业园、数据中心、光伏新能源等基础设施建设与运营的综合解决方案。根据仲量联行报告，截至2022年12月31日，京东产发总建筑面积为23.3百万平方米，在亚洲排名第三，在中国排名第二。

营收方面，京东产发2020年、2021年、2022年收入分别为5.82亿元、7.987亿元、23亿元，2021年及2022年收入同比增长率分别为37.2%、190.3%，营收增长迅速；三年间毛利则分别为2.29亿元、5.13亿元、16.36亿元，毛利率分别为39.4%、64.3%、70.6%。

随着项目开发进度的更新，在建投资物业存在大幅公允价值变动，招股书中提及，于2020年、2021年及2022年京东产发分别产生了23亿元、24亿元及37亿元的在建投资物业的公允价值收益。这与京东产发总建筑面积的增长相一致。此外，2020年至2022年，京东产发还获得了1.96亿元、2.01亿元、2.16亿元的政府补助。

受上述收入项的影响，2020至2022年三年间京东产发的年度盈利分别为28.13亿元、14.94亿元、22.2亿元。三年间京东产发也录得正向经营活动现金流，经营活动所得现金净额分别为5.79亿元、7.13亿元、17.31亿元。

但值得注意的是，京东产发资产收购所花费的巨额资金需要外部融资支撑。招股书中提及，每年京东产发土地收购的建筑面积平均约为2.8百万平方米，每年竣工的建筑面积平均约为2.4百万平方米。此外，2022年7月京东产发完成了强制性收购中国物流资产控股有限公司，这同样需要外部融资。

受此影响，京东产发投资活动所用现金净额连年上升，由2020年的45.87亿元增至2021年的77.94亿元，同比增长69.91%，随后又增至221.04亿元。三年间所产生的融资成本分别为1070万元、6.1亿元及11亿元。

在用于中国物流资产收购作出的银行贷款，以及应付京东集团贷款影响下，京东产发的流动负债净额由截止2021年12月31日的82亿元增至截止2022年12月31日的193亿元。流动负债总额占总资产比例为30.65%，处正常区间。招股书中京东产发也解释称，京东集团从未要求偿还贷款，至于为收购作出的银行贷款后续则会寻求延长期限。