21世纪经济报道记者 家俊辉 叶麦穗 广州报道

在央行就存量房贷利率下调的问题主动表态后，市场已然翘首以盼，只待某地或某银行打响“第一枪”。

日前，有媒体报道称，兴业银行广州分行针对存量房贷客户给予1年期的利率优惠券。此事迅发引发热议。

意在应对提前还贷？

7月26日，兴业银行广州分行相关负责人向21世纪经济报道记者表示，存量房贷发放利率优惠券的优惠措施仅在其下辖若干支行创新试点，并没有大量推广。而根据记者了解，上述措施也只是针对该行提前还款的存量客户，且同时是VIP理财客户。

对此，招联首席研究员董希淼向记者分析称，发放房贷利率优惠券主要是一种营销手段，银行或许希望通过这种方式减少提前还贷、“转贷”的数量。“现在互联网银行、消费金融公司发放贷款，也会推出一些减息券、优惠券，做法有些类似。”

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也指出，在当前经营环境下，房贷对于银行而言仍是优质资产，所以必然会有银行站出来降低LPR的加点水平，以争夺客户。“他们所采取的方式，既包括以低利率争取新客户办理按揭，也包括以低利率吸引其他银行客户来办理‘转按揭’，以置换旧的贷款。”

董希淼进一步表示，向存量客户发放利率优惠券，作为一种能够减轻存量客户房贷利息支出、部分降低存量房贷利率的做法是可以尝试的，应支持更多银行进行探索，推出其他新的手段。不过，他也强调，这不会成为一个主流，也不会是降低存量房贷利率的重要方式。“发放利率优惠券会面临几个问题，比如优惠券的发放对象、发放条件是什么、利率能降多少。如果不向所有客户发放，可能其他客户会有意见，银行要处理好相关问题”。

上述负责人也向记者表示，未来存量房贷的优惠是否会继续以及普及，由于暂时还没有统一的指导文件和具体细则，可能仍需要等待消息的进一步明确。兴业银行客服在回复记者问询时也表示，广州分行针对部分个人住房按揭客户的相关优惠目前为小范围试点，后续将根据试点情况及客户反馈及时调整政策，并将密切关注内外部政策文件。

需要指出的是，记者通过电话问询，并综合多方消息，目前广州其他主流商业银行并未有就调降存量房贷利率采取措施，但有部分银行已针对客户需求开展市场调研。比如邮储银行广东省分行透露，目前上级行已经开展市场调研。

存量房贷利率下调可期？

事实上，自去年底以来，市场上便多有呼吁下调存量房贷利率的声音。

时间回溯到2021年下半年，为了维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益，金融监管部门有序调整楼市金融监管政策，全国房贷利率进入调降期。特别是2022年开始，受多重超预期因素影响，经济下行压力加大，在稳增长的要求下，央行多次下调LPR报价并降低房贷利率下限，这直接推动全国各地房贷利率大幅度调降，随之而来的是存量房贷与新增房贷利率差不断拉大。

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，重点15城当前新增首套房贷利率均降至5%以下水平，最低降至3.7%，而存量首套房贷利率基本都在5%以上，有的城市甚至超过6%，新旧利率差普遍超过100BP，最高的达到230BP。

在此背景下，存量房贷客户掀起一波席卷全国的提前还贷潮，让本就盈利承压的商业银行“压力山大”。基于此，业内人士频频呼吁，商业银行应该下调存量房贷利率。国家金融与发展实验室副主任曾刚在接受21世纪经济报道记者采访时表示，适当调低存量按揭贷款利率，使之与其他贷款（如经营贷、消费贷）以及金融市场平均投资回报率的差距保持在合理范围，可能是当下提前还贷潮比较好的应对方式。

日前，央行货币政策司司长邹澜在发布会上明确表示，按照市场化、法治化原则，央行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。这让市场看到了存量房贷利率下调的希望。