在京东物流（02618.HK）、京东健康（06618.HK）上市后，京东集团（09618.HK）分拆旗下资产上市的动作继续。京东工业和京东产发也计划赴港上市。其中对京东产发而言，其“重资产”的“买地收租”模式引发关注。

3月30日，京东集团公告称，拟分拆京东工业和京东产发并于港交所（00388.HK）主板独立上市。运营物流园区和产业园区的京东产发招股书显示，对京东集团依赖逐步降低，但目前京东集团依然持股京东产发近75%，也贡献了京东产发近一半的收入。

2022年京东产发投资活动产生的现金流量净额为净流出221亿元，如此庞大的资金流出主要是为了并购项目和买地；为了照顾租户需要，京东产发投资也要看中“好地段”，如此“重资产”模式的运作之下，海外市场将会如何估值？

刘强东连番套现京东健康，也让投资者对“京东系”信心有所动摇。京东健康和京东集团股价近日都经历过连日下跌。

近一半收入来自京东集团

京东产发于2012年成立，2018年开始独立运营，京东集团目前持有京东产发已发行股本总额的约74.96%，跟京东集团关联交易依然主导着京东产发业务。

据介绍，京东产发定位为现代化基础设施开发及管理平台，主要包括物流园区、产业园区及其他，其客户群拓展至第三方物流、电子商务、制造、零售等新经济产业。京东产发目前在中国、印尼、越南、英国及荷兰等五个国家经营业务。

京东产发2020年、2021年和2022年的收入（提供基础设施解决方案、基金管理服务、开发服务）分别为5.82亿元、7.99亿元和23.18亿元，三年间其他收入以及收入净额（包括投资物业的公允价值变动、出售项目公司的收益、政府补助、外汇差异等）分别为35.2亿元、31.6亿元和41.4亿元，过去三年净利润为28.1亿元、14.9亿元和22.2亿元。

其中，京东集团及其关联公司产生的租金收入分别占京东产发于相应期间收入总额的68.1%、64.8%及47.4%。京东产发表示，过去的收入很大一部分与京东集团有关，并很可能持续如此。

不过，招股书也称：“京东集团可能对我们的运营施加实质性的影响，并且京东集团可能无法以对我们有利的条款解决此类利益冲突，也无法以我们其他股东的最佳利益行事。”京东产发举例称：“只要京东集团仍为我们的控股股东，我们与其竞争对手开展业务活动的能力便可能受到限制。这可能会限制我们推广自身服务或扩展业务以符合本公司及其他股东最佳利益的能力。”

对于京东产发分拆上市的原因，京东集团表示，董事会认为分拆对京东集团及京东产发有利，原因在于：分拆可按京东产发的自身优势更好地反映其价值，并提高其营运及财务方面的透明度。与京东集团的相对更多元化的业务模式不同，京东产发的业务将吸引这样一批投资者群体：预测基础设施资产管理，及关注一体化物业服务业务的高增长机会。

此外，京东集团表示：拟分拆将提高京东产发的价值，例如提升京东产发的独立形象，有利于加快其业务增长。同时，京东产发将来于需要时可直接独立进入股票及债务资本市场，以及进一步提高获取银行信贷融资的能力。另一方面，还能将京东产发管理层的责任更直接地与其经营及财务表现相关联。

京东产发称：“按照行业惯例，我们通常使用现有资本收购土地，而为后续资本开支安排债务融资。我们的大部分资产贷款过往均使用京东集团提供的融资。”截至2020年、2021年及2022年12月31日，京东产发应付京东集团贷款净额分别为143亿元、87亿元及88亿元，占京东产发年底资产总额的56%、22%及11%。京东产发于2021年3月进行了A轮融资，京东产发成为京东集团的非全资子公司，因此应付京东集团贷款净额自2021年开始计息。